Les commerces tiennent-ils mieux dans les communes chères ? Notre mesure

Nous avons croisé la survie des établissements avec les prix immobiliers, en comparant des communes du même département et de la même taille. Le résultat est presque rien, et c'est un résultat.

31 août 2026 contient une mesure de ce site

L’intuition est courante : dans une commune où l’immobilier est cher, le pouvoir d’achat est élevé, donc les commerces devraient mieux tenir. Ou l’inverse : les loyers sont élevés, donc les charges écrasent les marges.

Les deux raisonnements se tiennent, ce qui est le signe qu’il faut mesurer.

Le protocole

Nous avons comparé des communes du même département et de la même tranche de taille, en regardant si les plus chères affichent un meilleur taux de survie que les plus abordables. Le prix est celui des transactions du type de bien « Maison ».

19 568 communes ont pu être appariées, formant 301 strates couvrant 19 225 communes.

La comparaison à l’intérieur d’une strate est le point important : elle neutralise le département et la taille, qui sont les deux variables qui expliqueraient sinon tout.

Le résultat

L’écart médian est de 1,1 point de pourcentage, dans le sens suivant : les communes abordables tiennent mieux.

Autant dire presque rien. Un point de pourcentage, sur des taux qui varient de vingt-cinq à quatre-vingt-cinq pour cent selon les communes, est une différence sans portée pratique.

Et 35,5 % des strates vont en sens inverse. Plus d’un tiers. Autrement dit, la relation n’est pas seulement faible : elle n’est pas stable.

Sur les seuls employeurs, mesurés sur 216 strates, l’écart médian est de 1,8 point, dans le même sens.

Pourquoi publier un résultat nul

Parce que c’en est un, et parce que les résultats nuls ne sont presque jamais publiés. C’est un biais bien connu de toute la littérature : on publie ce qui montre un effet, et l’absence d’effet reste dans les tiroirs.

Concrètement, cela veut dire trois choses :

Le prix de l’immobilier résidentiel n’est pas un indicateur utile pour juger de la solidité commerciale d’une commune, une fois le département et la taille pris en compte.

Les deux raisonnements intuitifs s’annulent probablement. Pouvoir d’achat plus élevé d’un côté, charges plus lourdes de l’autre, et le solde est proche de zéro.

Toute affirmation contraire mérite qu’on demande le protocole. « Les commerces tiennent mieux dans les communes aisées » est peut-être vrai dans un cas particulier, et ce n’est pas ce que montre une comparaison à département et taille égaux.

Ce que cette mesure n’est pas

Ce n’est pas une relation de cause à effet. C’est une association mesurée, et les deux grandeurs peuvent dépendre de l’attractivité de la commune, que ni le registre des entreprises ni les données de transactions ne mesurent.

Ce n’est pas une mesure du loyer commercial. Le prix utilisé est celui de l’immobilier résidentiel, faute de données publiques de loyers commerciaux à l’échelle communale. C’est une approximation, et elle est discutable.

Ce n’est pas généralisable aux grandes villes. Les strates de plus de cinquante mille habitants sont peu nombreuses, et le résultat y est différent sans être solide.

Ce que nous en retirons pour la lecture du site

Que les écarts territoriaux que nous mesurons ne s’expliquent pas par un facteur simple et disponible. Ils s’expliquent probablement par des facteurs locaux, et les facteurs locaux se connaissent sur place, pas dans un fichier.

C’est décevant pour qui cherche une formule, et c’est la conclusion honnête.